Каталог статей.


Хорошая, чистая, твоя. Советы покупающим комнату.

Вы покупаете комнату?

По причине ли того, что вам не хватает денег на отдельное изолированное жильё, или вы участвуете в одной из государственных либо муниципальных программ в сфере жилья? В любом случае вас можно поздравить. Приобретение нового жилья - это всегда большое событие в жизни обычной российской семьи. Теперь важно подготовиться к купли-продаже вашего будущего недвижимого имущества, чтобы радость от будущего приобретения не сменилась горьким разочарованием и проблемами.

 

Даже если вашей сделкой занимается риелтор, то вам тоже будет нелишним проконтролировать весь процесс. Как минимум это расширит ваш кругозор, и вы сможете в будущем с высоты своего опыта советовать уже вашим знакомым, как им лучше поступить. Как максимум вы сможете избежать вполне реальных проблем. Ведь в конце концов риелторы - это тоже люди, а никто из людей от ошибок не застрахован. В таком важном деле, как покупка недвижимости двойной контроль лишним точно не будет. Кто, как не вы, более всего заинтересован в нормальном завершении сделки по купли-продаже вашей будущей недвижимости?

В данной статье пойдёт речь о том, как приобрести комнату, избежав различных юридических проблем.

Прежде всего отнеситесь к этому делу предельно серьёзно. Процесс по купли-продаже комнаты может быть ещё более трудоёмким, чем даже сделка с отдельной квартирой. Прежде всего по закону собственник комнаты в коммунальной квартире обязан уведомить своих соседей, которые наряду с ним являются собственниками, о своём желании продать свою долю с имеющейся в её составе комнатой. Это значит, что преимущественным правом покупки принадлежащей собственнику доли обладают его соседи. Следовательно сначала продавец должен предложить право покупки своим соседям. Как это можно сделать? Здесь есть три способа:

Отправка заказного письма;

Отправка телеграммы;

Нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки, полученный от соседей после устных договорённостей.

Начнём с последнего способа. Третий способ является самым экономным в плане времени, но и самым дорогостоящим в плане денег. Услуги нотариуса стоят денег. Из этого вытекает, что подобная операция обойдётся продавцу в некоторую сумму (в зависимости от количества соседей до нескольких тысяч рублей). Кроме того, третьим способом можно воспользоваться лишь в том случае, если между продавцом и его соседями сложились нормальные отношения. Это логично, ведь если соседи, прожившие друг с другом длительное время на площади одной коммунальной квартиры ненавидят друг друга, то вряд ли они смогут договориться до того, чтобы вместе съездить к нотариусу и оформить отказ должным образом.

Самым распространённым способом уведомления соседей является отправка заказного письма. Продавец направляет каждому собственнику отдельно заказное письмо. В этом письме он ставит своего соседа в известность о самом факте продажи своей доли и предлагает приобрести эту долю по праву преимущественной покупки. Закон устанавливает срок, за который собственник продавца должен определиться с тем, будет ли он приобретать предлагаемую долю и дать конкретный ответ. Этот срок равен тридцати календарным дням.

Важно.

Отчёт срока начинается с того момента, когда письмо будет вручено адресату. Это значит, что до тех пор, пока письмо находится в пути, срок не учитывается.

Если соседей немного, а вы хотите немного сэкономить времени, то продавец может отправить уведомление телеграммой. В плане затрат это, конечно, будет несколько дороже, зато быстрее. Телеграммы, обычно, доставляют в сроки не менее трёх календарных дней. Кроме того, на почте продавцу выдадут копию отправленной телеграммы, что может быть полезно, если вдруг у кого-либо возникнут вопросы. Подстраховаться никогда не будет лишним.

Таким образом можно сделать вывод, что наименее затратный по времени для продавца способ - это получение нотариально заверенного отказа от преимущественного права покупки от самих соседей. Это, конечно, стоит больших денег, зато по времени это значительно быстрее. Да и вы сможете убедиться, что взаимоотношения между продавцом и его соседями вполне дружеские. Поверьте, что хорошие отношения с соседями в коммунальной квартире - это очень важное обстоятельство, являющееся залогом нормального совместного проживания в вашей будущей комнате.

Что делать, если одна или несколько комнат в квартире, где вы хотите приобрести комнату, не является приватизированной? Такое бывает, например, если продавец приватизировал свою комнату, но при этом одна или несколько комнат принадлежат муниципалитету? Такое вполне может быть, если коммунальная квартира входит, например, в резервный фонд. Муниципальное образование, которому принадлежит данная недвижимость, тоже является собственником. Это значит, что как и другие собственники, оно (муниципальное образование) имеет право преимущественной покупки. За отказом от права преимущественной покупки продавцу следует обратиться либо в жилищный комитет городской администрации либо в администрацию района, к которому относится конкретный дом.

Каким образом у продавца окажутся отказы, необходимые для проведения сделки купли-продажи комнаты, это решит только он сам, исходя из конкретной ситуации. Однако, обладая этой информацией, вы сможете держать руку на пульсе и в случае чего заметить подвох.

По различным причинам, например, препятствия соседей, продавец может вам предложить ради ускорения времени и воизбежание всяческих формальностей оформить сделку купли-продажи как договор дарения. Соглашаться на это не стоит. От этого в будущем будут лишь проблемы, причём именно для вас. Например, если кому-либо из соседей станет об этом известно, то они могут обратиться в суд и оспорить данную сделку. Суд признает эту сделку ничтожной. Признание сделки ничтожной по российскому законодательству означает, что всё должно быть возвращено на момент, предшествующий заключению данного договора. Ваша сделка, напомню, заключена не как купли-продажа, а как договор дарения. Дарение потому и дарение, что по этой сделке что-то передаётся безвозмездно, в дар. Это означает, что если продавец не захочет, то вернуть ваши деньги вы вряд ли сможете, а комната при этом останется по-прежнему в собственности у продавца. Доказать свою правоту при этом будет очень затруднительно.

Договор купли-продажи должен быть заключён обязательно. Это является гарантией для обеих сторон.

Документ о праве собственности - это основной документ, позволяющий собственнику осуществлять всю триаду полномочий, которые составляют право собственности: владение, пользование и распоряжение.

У продавца обязательно должен быть документ о праве собственности. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, решение суда, право на наследство и т.п. Если право собственности получено продавцом по решению суда, то отнеситесь к этому с осторожностью. Ситуации могут быть разными: возможно суд касался лишь правоустановочного вопроса. Но не менее возможно, что продавец выиграл в суде спор с другим лицом, а это лицо от своего не отступит и вас может ожидать "весёлая жизнь" от одного судебного заседания до другого. Здесь нужно чётко понимать все плюсы и минусы и осознавать, какие проблемы можно нажить.

К этому следует добавить, что срок исковой давности по сделкам с недвижимостью составляет три года. Существуют считанные случаи, когда срок исковой давности может быть приостановлен либо его исчисление может быть отложено. Доказать наличие подобных обстоятельств для подателя искового заявления будет непросто. В общем, если с момента последнего решения суда по спору о приобретаемой вами недвижимости прошло три года и более, то возможных споров в суде по поводу вашей будущей собственности можно практически не опасаться.

Лучше всего, если вы самостоятельно сделаете запрос в Росреестр. Это ведомство обладает базой данных по сделкам с недвижимостью с 1998 года. В выписке из росреестра вы узнаете всю историю вашей будущей комнаты: кто и когда её покупал, дарил, обменивал, не является ли эта недвижимость в залоге либо под арестом и т.п. Прогресс не стоит на месте и сделать соответствующий запрос можно, не выходя из дома. Достаточно в любой поисковой системе набрать, например, "Росреестр, сайт", перейти на сайт ведомства и следовать предложенному ими порядку.

Следующий очень важный документ, который обязательно должен быть у продавца - это кадастровый план квартиры и комнаты.

Кадастровый план комнаты - это её площадь и размеры.

Во время фактического осмотра жилого помещения вы сможете, заглянув в кадастровый план, сравнить то, что вы видите своими глазами с тем, что отображено на бумаге. Это позволит вам убедиться, что в в покупаемой недвижимости не производилось никаких перепланировок, не установлено никаких перегородок и всё находится в полном соответствии с кадастровым планом.

Кроме того, знание информации из этого плана позволит чётче отобразить в договоре, что конкретно вы приобретаете (доля в квартире, её площадь, площадь и размеры комнаты).

Кадастровый план квартиры даст вам информацию о том, какую площадь занимают места общего пользования. Эта информация будет важна и для органов налоговой инспекции, поскольку позволит им точнее высчитать взимаемый с вас налог на имущество.

Перед покупкой важно знать, кто прописан на приобретаемой вами недвижимости. Это можно сделать благодаря справке по форме номер 9. Обязательно попросите этот документ у продавца. Это позволит вам узнать, например, не прописаны ли на данной площади дети. Если дети прописаны, то придётся обращаться в органы опеки и попечительства, которые следят за тем, чтобы интересы детей не были нарушены.

И ещё. Перед покупкой у продавца обязательно уточните, приобретал ли он (продавец) данную недвижимость, находясь в браке. Дело в том, что если имущество было куплено в браке, то продавец не имеет право это имущество продать без согласия другого супруга. Обязательно держите в уме этот аспект.

Доверяй, но проверяй! Этот принцип в полной мере относится к сделкам по купли-продаже недвижимости вообще и комнат в частности. Не стесняйтесь требовать у продавца, чтобы на дату заключения сделки он предоставил действующую справку о своём психическом здоровье. Есть такие прецеденты, когда продавец в последствии на суде заявлял, что он на тот момент не был в полной мере здоров и не мог в полной мере осознавать свои действия и руководить ими. Особенно будьте осторожны и настаивайте на этом, если по виду продавца вам понятно, что он часто употребляет алкогольные напитки.

Как видно из выше сказанного, процесс покупки комнаты ещё более трудоёмок и тернист, чем даже покупка квартиры. Однако, если к вопросу подойти с холодной головой, то все проблемы можно разрешить и стать владельцем юридически чистой комнаты. Желаем вам удачных покупок!